상생임대인 조건, 인정 기간 정리

오늘은 6월 21일 부동산 정책 발표 자료에 기반하여 상생임대인 뜻과 조건에 대해서 알아보겠습니다. 많이 헷갈려 하시는 개념들도 쉽고 간단하게 잘 정리해 볼게요!

임대료 5% 이하로 올리면 상생 임대인! 개편된 제도로 전, 월세 가격 안정이 될 거라 기대 중인데요. 임대차 2법이 도입된 2020년 하반기 이후, 계약갱신청구권을 행사했던 집들이 정말 많았고, 곧 4년이 끝나 이사 갈 집을 구하는 전세민들이 많아질 텐데요. 그때 전세와 월세가 한 번에 오르는 것을 막아 임차인의 부담을 덜어주기 위해 8월이 되기 전 정책을 발표한 것 같아요.

 

상생 임대인은 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인에게 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 조건을 면제해 주는 혜택인데요. 아래에서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

상생임대인제도 뜻

2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정 대상 지역에 있는 주택을 취득했을 경우, 2년을 거주 후 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있었는데요.

 

전세보증금과 월세 등 임대료를 자발적으로 직전 임대차계약의 임대료의 5% 이내로 올리는 임대인의 경우 2년을 거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택이 주어지도록 정책이 변경되었습니다. 또한, 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 면제가 되었습니다.

상생임대인 조건

직전임대차계약 대비 5% 이내로 임대료를 올려야 하는데요. 고려해야 하는 내용들이 있습니다.

1) 임대인은 동일해야 하며 임차인은 달라도 상관이 없습니다. 임대인은 동일하고 처음 2년 임차인1이 거주하고 5% 이내로 인상하고 임차인2가 거주하는 경우 가능합니다. 승계 임대차 계약을 하는 갭투자의 경우, 첫 번째 계약은 이전 집주인과 계약을 했으므로 그 계약이 끝난 후 2번 계약을 해야합니다.

 

계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생 임대차계약으로 인정이 됩니다. 이게 새로 세입자를 받지 않아도 되니, 중개 수수료도 안 나가고 제일 편하다고 할 수 있겠어요.

 

2) 직전임대차게약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인 직접 거주, 공실)등이 있어도 상관없습니다.

 

3) 직전임대차계약 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 2년을 계약했지만 실제로 1년만 거주했다면 인정 안 됩니다.

상생임대주택 인정 기간

2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 기간 중 계약 체결

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 상생 임대차계약을 체결해야 인정받을 수 있습니다. 그 사이에 계약금을 받았다는 사실이 증명이 되어야 해요.

다주택자도 가능?

임대 개시 시점에 다주택자였지만, 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용됩니다. 즉, 임대가 개시한 시점에 임대료를 5% 이내로 올리고 추후 다른 주택은 팔고 해당 주택만 남으면 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

 

모든 주택이 아니라 1가구 1주택일 때 마지막에 매도하는 주택만 비과세이니 참고하셔서 계획을 세우시면 되겠습니다.

 

전세 -> 월세, 월세 -> 전세로 전환 시, 5%는 어떻게 계산?

요즘 전세에서 월세로 전환하는 집주인들이 많은데요. 이렇게 전환하는 경우 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 계산을 합니다.

예시) 전세보증금이 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하게 되면, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정

 

월세에서 전세 또는 전세에서 월세로 전환하려는 상생임대인들은 계산하셔서 혜택 꼭 챙겨가시기를 바랍니다.